Купить жилье в новостройке можно не только напрямую у застройщика. Переуступка права на новую квартиру сегодня является довольно распространенной практикой. Эта разновидность сделки касается квартиры в недостроенном доме, которая уже была приобретена ранее. Иными словами, это смена инвестора, фигурирующего в договоре ДДУ на постройку многоквартирного дома.
Юридические нюансы:
В доме, который пребывает на стадии строительства, объект покупки (квартира) формально еще не существует. У него нет почтового адреса. Имеется лишь оформленное право, которое первоначальный дольщик может переуступать другим лицам.
Некоторые застройщики за оформление разрешения на переуступку взимают комиссию. Этот момент официально урегулирован в ДДУ. Размер такой комиссии может фиксироваться либо выражаться в процентном виде.
Кроме этого, застройщики вправе наложить запрет на переуступку прав, чтобы первичные дольщики не уходили от них массово, по тем или иным причинам. Если ДДУ не содержит запрет на переуступку, то после сделки новый дольщик уведомляет застройщика о данном факте, приложив свои контакты и Договор с регистрацией Росреестра.
Переуступать права разрешается только после регистрации ДДУ в Росреестре и до подписания Акта приема передачи.
Если дольщик не оплатил договор, он может переуступать права по ДДУ только с согласия застройщика, если оно требуется по договору. В этом случае долг переводится на нового дольщика. В соглашение вносят формулировку о передаче дольщиком 1 дольщику 2 долга перед застройщиком определенного размера.
Преимущества сделки
1. Выгода от покупки квартиры на правах переуступки заключается в возможности приобретения строящейся недвижимости дешевле, чем продает сам застройщик, регулярно проводящий плановые повышения цены, пропорционально готовности объекта.
2. Если основная часть квартир от застройщика в заинтересовавшем покупателя объекте уже распродана, то есть вероятность, что подходящий вариант можно будет найти у первоначальных дольщиков по переуступке.
3. Переуступая свои права, первый инвестор должен заплатить подоходный налог только с разницы между ценой жилья согласно ДДУ и стоимостью по переуступке.
Процедура переуступки жилья в новостройке:
Первоначальный дольщик заключает с покупателем соглашение, предусматривающее уступку прав требования. Последний получает его оригинал, а также ДДУ. Причем в ДУПТ обязательно должны присутствовать:
— ссылка на ДДУ;
— основная информация касательно объекта, его характеристики и цена;
— условия приобретения и иные нюансы по приобретаемой квартире;
— подтверждение факта полного исполнения продавцом финансовых обязательств перед застройщиком.
Продавец, в свою очередь, забирает у застройщика и передает покупателю документы, подтверждающие оплату.
Документы передаются в МФЦ для проведения регистрации в Росреестре, продавцу и покупателю выдается опись документов из МФЦ с ориентировочной датой регистрации
Продавец получает деньги после регистрации договора в Росреестре.
Получив зарегистрированные документы, покупатель становится полноправным дольщиком.
Важный момент:
Застройщик и подрядчик подписывают ДДУ с условиями взаимозачетов и Договор подряда одновременно. ДДУ отправляется сразу на регистрацию, но на момент переуступки он может оказаться не оплаченным, поскольку подвязан к Договору подряда. В связи с этим, если конечный покупатель собирается заключить с юрлицом-подрядчиком Договор уступки, то ему следует проверить как ДДУ, так и Договор подряда, а также акты и счета по интересующей его квартире. При заключении соглашения на уступку с физлицом обязательно запросите платежки по ДДУ и акт сверки оплаты. Акт сверки всегда запрашивается у застройщика, чтобы убедиться, что квартира полностью оплачена и долгов по ней нет.
Ипотека на переуступку:
До недавнего времени банки одобряли ипотечные кредиты на покупку жилья по переуступке неохотно. Сегодня ситуация изменилась в лучшую сторону и кредиторы соглашаются финансировать подобные сделки, объектами которых выступает аккредитованная недвижимость. Это свидетельствует о неплохой отработке и дальнейших перспективах механизма ДУПТ.
Ставки по уступке такие же, как по первичному жилью, но не действуют различные программы субсидирования (господдержка, семейная ипотека и т.д.). Так же стоит учитывать, что покупатель может взять ипотеку не в любом банке, а только в том, который аккредитовал застройщика и конкретный ЖК.